لزوم احراز مالکیت در دعوای خلع ید

بسمه‎تعالی

محضرمبارک حضرت‎آیت‎الله مفید دامت‎برکاته ریاست معظم دیوان عالی کشور با احترام، به عرض عالی ‎می‎رساند: به دلالت گزارش مورخ 10/6/1382 آقای رئیس محترم شعبه سوم دادگاههای عمومی شهرستان الشتر از استان لرستان که تحت شماره 4166/و/ح مورخ 25/6 /1382 در ادارة وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان ‎عالی کشور به ثبت رسیده است، از شعب چهارم وپنجم دادگاههای تجدیدنظر استان مرقوم، طی دادنامه‎های 82/207 و81/1346 در استنباط از مواد 47 و48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب26/12/1310آراء مختلف صادرگردیده است، که جریان امرجهت اتخاذ تصمیم قانونی به شرح ذیل گزارش می‎گردد:

الف) درتاریخ 3/10/1381 آقای علی‎عباس یوسف‎وند به استناد یک فقره فروشنامه عادی مورخ 19/1/1367 به طرفیت بایع، آقای علی نصرت یوسف‎وند به‎خواسته خلع‎ید و تحویل دویست متر مربع زمین اقامه دعوی نموده است که به‎شماره‎ 81/937 ثبت وجهت رسیدگی به شعبة سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر ارجاع گردیده وشعبه مرجوع‎الیه به موجب دادنامه شماره 81/3/460 مورخ 5/12/1381 که عیناً منعکس می‎گردد به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است:

«درخصوص دادخواست آقای علی‎عباس یوسف‎وند فرزند شیخ عباس به‎طرفیت آقای علی نصرت یوسف‎وند فرزند ملامیرزا به خواسته خلع‎ید و تحویل دویست‎مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشترـ پشت سپاه پاسداران مقوم به‎ششصدهزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 19/1/1367 با عنایت به اینکه به موجب مادتین 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز درنقاطی که ادارة ثبت اسناد و املاک و دفاتراسنادرسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد وعقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحن‎فیه خواهان صرفاً به‎یک فقره سند عادی مورخ19/1/1367 استناد نموده‎اند و بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرفنظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد22، 47 و 48 قانون ثبت وماده 2 قانون آیین دادرسی دادگا‎ههای عمومی و انقلاب درامور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می‎گردد…»» با اعتراض خواهان پرونده درشعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان طی پ روندة کلاسة 82/4/66 به شرح ذیل به صدور دادنامه 82/207 مورخ 30/2/1382 منتهی گردیده است:

«درخصوص تجدید نظرخواهی آقای علی عباس یوسف‎وند به طرفیت آقای علی نصرت یوسف‎وند نسبت به دادنامه 81/3/460 ـ 5/12/1381 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر که به موجب آن درخصوص دادخواست تجدیدنظرخواه به خواستةخلع‎ید و تحویل مساحت دویست مترمربع زمین ساختمانی به‎شرح و کیفیت مذکور در دادنامه تجدید نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبردانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین براساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می‎نماید و عدم رعایت مواد47 و48 قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می‎باشد نمی‎تواند به اراده طرفین که مبنی برانجام معامله بوده خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است بنابراین با پذیرش اعتراض تجدید نظرخواه و به‎استناد ماده 353 قان ون آیین دادرسی مدنی رأی تجدید نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادرکننده رأی منقوض اعاده میگردد…»» ب) به دلالت پروندة کلاسه 81/5/1308 شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان آقایان رحمت، احمد و نعمت حسنوند درتاریخ 21/8/1380 به استناد یک فقره قرارداد عادی مورخ 22/9/1372 به طرفیت چهارنفر به اسامی آقایان علی‎عباس، چراغعلی، کرمعلی والقاض شهرت همگی حسنوند به خواسته خلع‎ید از مبذر یک صدمن تبریز زمین کشاورزی از اراضی پلاک 103 طالب بیگ علیا مقوّم به سی میلیون ریال اقامه دعوی نموده است که پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ارجاع و به موجب دادنامه 81/3/315 ـ 14/9/1381 به ترتیب ذیل اتخاذ تصمیم شده است:

مطلب مرتبط :  رأی وحدت رویه شماره 629 مورخ 29/10/1377

«درخصـوص دادخـواست آقایان: 1ـ رحمت 2ـ احمد 3ـ نعمت… فرزندان مرحوم حسن… به طرفیت آقایان: 1ـ علی‎عباس 2ـ الـقاض 3ـ چراغعلی 4ـ کرمعلی فرزندان روشن علی… بخواسته خلع‎ید ازمبذر یک صد من زمین کشاورزی… نظربه‎اینکه به موجب مادتین 47 و48 قانون ثبت اسناد واملاک مصوب 26/12/1310 ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و درمانحن‎فیه خواهان‎ها صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ 22/9/1372 استناد نموده‎اند و براین اساس دعوی خواهان‎ها به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبتی صرفنظر ازصحت و یا سقم آن در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام می‎گردد…»» که در اثر تجدید نظرخواهی وکیل خواهان‎ها پرونده درشعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان مطرح و طی دادنامه 81/1346 بشرح ذیل مورد تأیید واقع گردیده است:

«در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خواهان‎ها: 1ـ احمد 2ـ ‎رحمت 3ـ نعمت شهرت همگی حسنوند… نسبت به دادنامه شماره 81/315 درپرونده کلاسه 80/266 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر با توجه به اینکه اعتراض موجه و مستدلّی که موجب فسخ دادنامه شود از ناحیه تجدیدنظرخواه دراین مرحله از رسیدگی به عمل نیامده و در رسیدگی بدوی نیز مقررات قانونی رعایت شده، اعتراض تجدید نظرخواهان بنظر دادگاه غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی ضمن رد اعتراض تجدیدنظرخواه دادنامه بدوی را تأیید می‎نماید، ضمناً تجدید نظرخواهان پس از اخذ سند رسمی می‎توانند به تقاضای خلع‎ید اقدام قانونی نمایند…».

به طوری که ملاحظه می‎فرمایند شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان دعاوی خلع‎ید مستند به سند عادی را به حکم مواد47 و 48 قانون ثبت غیرقابل استماع تشخیص و دادنامه بدوی را که براین اساس صادر گردیده است موردتأیید قرارداده، درحالی که شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر همین استان به شرحی که گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوی را که به لحاظ عدم ثبت مدعی به، غیرقابل استماع اعلام گردیده نقض نموده است. به این ترتیب در استنباط از مواد47 و48 قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان به موجب دادنامه‎های 82/207 و 81/1346 آرای مختلفی صادرگردیده است. لذا به استناد ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضا می‎نماید موضوع جهت ایجاد وحدت رویه قضایی درهیأت محترم دیوان عالی کشور مطرح شود.

معاون قضایی ریاست دیوان عالی کشور ـ حسینعلی نیّری بتاریخ روز سه‎شنبه 1/10/1383 جلسه وحدت رویه قضائی هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به ریاست حضرت آیت‎الله مفید رئیس دیوانعالی کشور وبا حضور جناب آقای درّی نجف‎آبادی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا ومستشاران واعضاء معاون شعب حقوقی و کیفری دیوانعالی کشور، تشکیل گردید.

پس ازطرح موضوع وقرائت گزارش و استماع بیانات جناب آقای درّی ‎نجف‎آبادی دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «… احتراماً؛ درخصوص پرونده وحدت رویه ردیف:83/11 موضوع اختلاف نظربین شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان دراستنباط از مواد 47 و48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، باتوجه به‎گزارش معاون محترم دیوان عالی‎کشور و ملاحظه سوابق امر، نظریه دادستان کل کشور بشرح ذیل اعلام می‎گردد:

مطلب مرتبط :  رأی وحدت رویه شماره 13 مورخ 6/4/1363

1ـ براسـاس مندرجات دادنـامه شماره 460ـ 5/12/1381 صادره از شعبه سوم دادگستری (محاکم عمومی) الشتر، دعوی خواهان علیه خوانده خلع‎ید و تحویل دویست متر زمین به استناد یک فقره قولنامه عادی مورخ 19/1/1367 بوده که دادگاه بدوی بلحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت مستنداً به مواد 22، 47 و48 قانون ثبت قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر می‎نماید و رأی صادره طی دادنامه شماره 208 مورخ 30/2/1382 شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان به‎استناد اصل صحت درمعاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصی طبق ماده 10 قانون مدنی و با توجه به آثار تملیکی عقد بیع طبق ماده 362 قانون مذکور قرارصادره را نقض و جهت رسیدگی به مرجع بدوی اعاده می‎شود.

2ـ بشرح دادنامه شماره 315 مورخ 14/9/1381 شعبه سوم محاکم عمومی الشتر دعوی خواهانها علیه خواندگان بخواسته خلع‎ید از مبذر یک صد من زمین زراعی به استناد یک فقره سند عادی مورخ 22/9/1372 تنظیمی فی ‎ما بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی بوده که به استناد مستندات مرقوم دربند یک قرار عدم استماع دعوی خواهانها صادرمی‎گردد. رأی صادره طی دادنامه شماره 1346 مورخ 30/10/1381 شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان عیناً تأیید گردیده‎است. بنابراین مراتب ملاحظه می‎گرددکه:

اولاًـ بلحاظ عدم قطعیت رأی صادره ازشعبه چهارم دادگاه تجدید نظراستان لرستان رأی مذکور در تهافت با رأی صادره از شعبه پنجم دادگاه فوق‎الاشعار نمی‎باشد تا قابلیت طرح موضوع درهیأت محترم عمومی دیوان عالی کشور را داشته‎باشد.

ثانیاً ـ مستند احکام مذکور در قبال خواندگان بدوی واجد آثار یکسان نمی‎باشد زیرا مستند رأی شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصریح مواد 10، 9،21، 220، 231 قانون مدنی فقط بین طرفین نافذ؛ لازم‎الاتباع و مؤثر بوده متعاملین و قائم مقام قانونی آنها ملتزم به آثار حقوقی سند و عقد مذکور می‎باشند ودرنتیجه الزام خواندگان به خلع‎ید و تحویل مورد معامله ازآثار قانونی قرارداد مذکور و بلااشکال است. درحالی که مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بین خواهانها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی تنظیم گردیده و ارتباطی به اشخاص ثالث ازجمله خواندگان دعوی ندارد زیرا تسری آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص دیگر ملازم با رعایت تشریفات مقرر و نص قانون خواهد داشت. بدین جهت مستند و مبانی استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هریک علیحده و دارای آثار جداگانه بوده که درنهایت صدور حکم مختلف درخصوص موارد مشابه با استنباط از قوانین محقق نمی‎باشد و هریک از احکام منطبق با قوانین استنادی تشخیص می‎گردد.

فارغ از بحث شکلی فوق‎الاشاره و با عنایت به اینکه:

موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به این حیث برمی‎گردد که در هرصورت آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضائی و اداری صحیح است یا طبق مواد47 و48 قانون ثبت استناد به اسناد غیر رسمی نیاز به اثبات جداگانه درمراجع قضائی و حقوقی و کارشناسی دارد و دو رأی صادره از شعب تجدید نظر ازاین حیث با یکدیگر متهافت بنظر می‎رسند.

زیرا شعبه چهارم تجدید نظر از این حیث رأی شعبه بدوی را مخدوش و اسناد عادی را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و شعبه پنجم تجدید نظر رأی شعبه بدوی را از این حیث صحیح دانسته، لذا تعارض بین دو رأی مذکور از این جهت روشن بوده و باید رفع گردد. توضیحاً یادآور می‎شود با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب می‎شوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تأمین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوری‎اسلامی نیز این قبیل قوانین را بطور کلی تنفیذ نموده واحیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تکمیل و بازنگری نموده است. لذا بنظرمی‎رسد، باتوجه به مراتب فوق و اینکه ازجمله امور مسلّم این است که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد حق بدون استناد به مبانی قانونی وشرعی قابلیت تصوّر ندارد وبدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است که در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود وقراردادها طبق ماده71 قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول به‎اشخاص ثالث علاوه برثبت سند مربوط به معاملات بشرح فوق به صراحت ماده 72 همان قانون معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه برتسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده 22 و مقامات و مراجع قضائی و اداری طبق ملاک ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوق‎الاشعار مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار می‎دهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده 73 قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسئولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد46 و47 قانون ثبت می‎باشد والا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثارآن بین طرفین نمی‎باشد.

مطلب مرتبط :  رأی وحدت رویه شماره 233 مورخ 2/10/1349

لیکن ترتیب آثار قانونی برآنها درقبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضائی و اداری طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است والا اعتبار قانونی نخواهد داشت. و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی براصالت صحت و لزوم درعقود… منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین آمره است.

بدون تردید مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پاره‎ای از اصلاحات کلیت جامعیت و حاکمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص ثالث را جز درموارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت موردپذیرش و شناسایی قرارداده است تا تدبیر امور براساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهم‎شده و منازعات احتمالی مبتنی برآن مرتفع گردد. بنابراین مراتب چون رأی صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازین تشخیص و مورد تأییداست.» مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدین شرح رأی داده‎اند:

ردیف:83/11 هیأت عمومی رأی شماره:672 ـ 1/10/1383

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

خلع‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابر این طرح دعوای خلع‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا بمراتب و با توجه به‎مواد46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان بنظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می‎شود.

این رأی بر طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امورکیفری، درموارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم‎الاتباع است.

 

مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310:

ماده 46 – ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

1) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

2) کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

‌ماده 47 – در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

1) کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

2) صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه.

‌ماده 48 – سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.