رأی وحدت رویه شماره 113 مورخ 24/11/1356
رأی وحدت رویه در مورد شمول قانون روابط موجر و مستأجر به دعاوی که قبل از تصویب قانون مزبور مطرح شده و در جریان رسیدگی است
قبل از تصویب قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دعاوی به خواسته خلع ید مستأجرین به علت عدم پرداخت مال‌الاجاره در مهلت قانونی به دادگاه‌های بخش سابق تقدیم شده که با حذف آن دادگاه‌ها فعلاً دعاوی مذکور در شعب دادگاه شهرستان تهران مطرح است و چون به موجب شق «7» ماده (8) قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 که در تاریخ تقدیم دادخواست‌های فوق‌الذکر مجری بوده است مهلت پرداخت مال‌الاجاره سه روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره یا نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی به محل وقوع ملک مورد اجاره بوده است و حال آن‌که در شق «9» ماده (14) قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 که فعلاً مجری است مهلت فوق‌الذکر از سه روز به ده روز افزایش داده شده است. از دو شعبه دادگاه شهرستان تهران نسبت به موضوع فوق دو رأی متهافت صادر شده است به شرح ذیل: الف- رأی شماره 416 مورخ 2/7/1356 شعبه 4 دادگاه شهرستان: (درخصوص دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها نظر به این‌که به موجب ماده (14) قانون روابط موجر و مستأجر (بند 9 از ماده مذکور) که در هنگام صدور رأی حاکم بر قضیه مطروحه است در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده (6) این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد و … از مواردی است که موجر می‌تواند درخواست تخلیه را از دادگاه بنماید و نظر به این‌که اخطاریه سه روزه مستند دعوی بنا به مراتب از این حیث نمی‌تواند برای خواهان حقوقی ایجاد کند بنابراین دادگاه دعوی خواهان را در این زمینه وارد ندانسته به رد آن اظهارنظر می‌نماید). ب) رأی شماره 536 مورخ 20/7/1356 شعبه 26 دادگاه شهرستان تهران: (در مورد تخلف در پرداخت اجاره بها به استناد به بند «9» ماده (14) قانون روابط موجر و مستأجر و نسخ شق «7» از ماده (8) قانون روابط مالک و مستأجر که در زمان حکومت آن قانون به نحو صحیح اعمال شده است وارد به نظر نمی‌رسد نمی‌توان بدین اعتبار دعوی تخلیه را بالمره مردود دانسته چه دلیل و مدارک مزبور قبل از اقامه دعوی فراهم آمده و قانون جدید نمی‌تواند در آن تغییری بدهد و حق مکتسبی است که به اتکای قانون جدید قابل اسقاط نیست و سرایت دادن این قانون بر واقعه گذشته تجاوز به حق مکتسب است و برخلاف اصل عدم تأثیر قانون به گذشته است و در قانون روابط موجر و مستأجر هم به مثابه ماده (1) قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها یا ماده (23) قانون مالک و مستأجر بالصراحه حکم به گذشته نکرده است و قانون جدید آثار آینده این تخلف را پیش‌بینی می‌کند و آثاری که پیش از آن به وجود آمده است در صلاحیت و حکومت قانون قدیم است چه واقعه حقوقی است که تحقق یافته است و بر طبق ماده (354) قانون آیین دادرسی مدنی سندیت و اعتبار دارد و از مواد (1 و 32) قانون روابط موجر و مستأجر استفاده نمی‌شود که این قواعد را عطف به حالت صدور اخطاریه سه روزه که یک واقعه حقوقی است نمود ه باشد به دلیل این‌که تجاوز به حق ثابته و اکتسابی افراد است و بدون تصریح و حصول شرایط ثبوت تخلف خوانده در پرداخت به موقع مابقی اجاره بها مورد مطالبه و عدم استفاده مستأجر از امتیاز و حق استفاده از عدم تخلیه پیش‌بینی شده در ذیل بند «9» ماده (14) قانون روابط موجر و مستأجر به استناد شق «7» از ماده (8) قانون مالک و مستأجر سابق و تبصره (2) ماده (27) قانون روابط موجر و مستأجر حکم بر تخلیه و رفع ید از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق با اعطای مهلت پانزده روز از تاریخ ابلاغ دادنامه قطعی صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره طبق ماده (7) قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری و بر طبق ذیل بند نهم ماده (14) قانون روابط موجر و مستأجر قطعی است) علی هذا با توجه به ماده (3) اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 به منظور ایجاد رویه واحد در موضوع مختلف فیه تقاضای رسیدگی و اعلام‌نظر دارم.
دادستان کل کشور – احمد فلاح رستگار
به تاریخ روز دوشنبه 24/11/1356 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور تشگیل گردید. پس از طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور مبنی بر: نسبت به دادخواست‌های خلع ید مستأجرین که در زمان حکومت قانون راجع به روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 تقدیم شده و اخطار سه روزه موضوع شق «7» ماده (8) آن قانون به مستأجر ابلاغ گردیده مع‌ذلک اقدام به پرداخت مال‌الاجاره در مهلت مقرر ننموده از این طریق حق مکتسبی برای موجر ایجاد شده است قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 که مهلت سه روزه را به ده روز افزایش داده سرایت ندارد.
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
بند «9» ماده (14) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 که تأخیر مستأجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست‌ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستأجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب‌افتاده اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق «7» ماده (8) قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 شمسی تقدیم شده است نمی‌باشد بنابراین در این‌گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق «7» ماده (8) قانون اخیر‌الذکر لازم‌الرعایه خواهد بود. این رأی طبق قسمت اخیر ماده (3) در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 شمسی از طرف دادگاه‌ها در موارد مشابه باید پیروی شود.