رأی شماره ۲۳ مورخ ۱۴/۸/۱۳۶۴
رأی وحدت رویه در مورد قابل فرجام بودن دعوی مطالبه اجور معوقه اماکن استیجاری
بسمه تعالی
هیأت عمومی محترم دیوان عالی کشور احتراماً به استحضار می‌رساند بر اثر بررسی پرونده‌های بعضی از شعب حقوقی دیوان عالی کشور در ارتباط با دعوی مطالبه اجور معوقه اماکن‌استیجاری معلوم شد که در استنباط از ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آراء معارضی از شعب دیوان عالی کشور صادر گردیده است‌بعضی از قضات دادگاههای عمومی هم در مورد این نوع آراء معارض شعب دیوان عالی کشور تذکراتی داده و رسیدگی هیأت عمومی دیوان عالی کشور‌را برای ایجاد وحدت رویه ضروری دانسته‌اند. در این گزارش خلاصه چند پرونده و آرائی که از شعب ۲۱ و ۲۲ و ۲۳ و ۲۵ دیوان عالی کشور در استنباط از ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر‌مصوب ۱۳۵۶ صادر گردیده ذکر می‌شود:
۱ – در پرونده ۱۵۱۱.۵۸ شعبه ۱۱ دادگاه عمومی تهران آقای احمد تهرانچی بطرفیت آقایان یوسف موسوی و سیدعلی سیفی دعوائی به خواسته‌مطالبه چهارصد و شصت هزار ریال بابت اجور معوقه شش ماهه سالن وزیر زمین مورد اجاره و تخلیه آن به علت عدم پرداخت اجاره بها اقامه کرده و به‌رونوشت سند اجاره‌نامه عادی که در تاریخ اول فروردین ماه ۱۳۵۸ برای یک سال تنظیم شده استناد نموده است خوانده‌ها از دعوی دفاعی نکرده‌اند و‌دادگاه پس از رسیدگی حکم غیابی شماره ۴۳۸-۵۹.۷.۲ را بر محکومیت خوانده‌ها به تخلیه مورد اجاره و پرداخت مبلغ چهارصد و شصت هزار ریال‌اجور معوقه صادر نموده است آقای یوسف موسوی بر حکم غیابی مزبور اعتراض کرده ولی دادگاه اعتراض او را موجه تشخیص نداده و حکم شماره۱۲۹۴-۶۰.۷.۵ را بر تأیید حکم غیابی صادر نموده است محکوم علیه از این حکم فرجام‌خواسته و شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور در پرونده فرجامی۷۰۳۳.۷ رأی شماره ۲۲.۲۱۴-۶۳.۳.۱۲ را به این شرح صادر نموده است “نظر به این که برابر ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶احکام صادر در دعاوی موضوع قانون مزبور قابلیت فرجام‌خواهی ندارد و با توجه به این که دادنامه فرجام‌خواسته در موضوعاتی مانند تخل یه به جهت‌عدم پرداخت اجاره‌بها و نیز مطالبه اجاره بهای معوقه صدور یافته که از مصادیق دعاوی موضوع قانون فوق می‌باشد لذا دادنامه فرجام‌خواسته قابل‌فرجام نبوده و قرار رد دادخواست فرجامی فرجام‌خواه را صادر و اعلام می‌دارد”.
۲ – در پرونده ۴۹۸.۶۲ شعبه ۲۶ دادگاه عمومی تهران بانوان ملوک‌السادات هاشمی و نصرت سلطانی بطرفیت سازمان عمرانی کیش به خواسته مبلغ‌سه میلیون و ششصد و هشتاد هزار ریال بابت اجور معوقه ساختمان استیجاری به مأخذ ماهیانه یکصد و شصت هزار ریال در فاصله ۵۸.۵.۱ تا۵۹.۳.۳۱ اقامه دعوی نموده و به رونوشت سند مالکیت و اجاره نامه رسمی یک ساله مورخ ۵۰.۵.۱۵ استناد نموده‌اند خوانده مدعی شده که ملک‌مزبور از سال ۱۳۵۷ در تصرف سازمان حج و زیارت بوده و خواهانها اجاره‌بها را گرفته‌اند و مبلغ ۸۵۱۰۰ ریال هم از طرف مستأجر به مصرف آسفالت‌رسیده است دادگاه پس از رسیدگی دعوی خواهانها را در مطالبه خواسته با کسر و احتساب هزینه آسفالت ثابت دانسته و خوانده را به شرح حکم شماره۶۲.۲۰۰-۶۳.۴.۳۱ به پرداخت مبلغ سه میلیون و پانصد و نود و چهار هزار و نهصد ریال در وجه خواهانها محکوم نموده است محکوم علیه از این‌حکم فرجام خواسته و شعبه ۲۳ دیوان عالی کشور در پرونده فرجامی کلاسه ۶۳۸.۸ رأی شماره ۲۳.۲۸۱-۶۴.۷.۱۸ را به این شرح صادر نموده است:”طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ۱۳۵۶ در رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون حکم دادگاه فقط قابل پژوهش است بناب راین‌چون این گونه احکام قابل فرجام شمرده نشده قرار رد دادخواست فرجامی صادر می‌گردد.”
۳ ـ در پرونده ۶۳.۶.۴۲ شعبه ۶ دادگاه عمومی اهواز آقای سید محمد جزایری بطرفیت آقای غلامرضا حرب دعوایی به خواسته مبلغ ششصد و هشتاد‌هزار و دویست و چهار ریال بابت اجور معوقه خانه استیجاری و بهای مصرف آب و برق و تلفن اقامه نموده که از این مقدار مبلغ ۴۴۸۰۰۰ ریال بابت‌اجاره بهای ۳۲ ماهه از تاریخ ۵۸.۵.۱ تا ۶۱.۱.۱ و بقیه بابت بهای مصرف آب و برق و تلفن بوده است دادگاه پس از رسیدگی دعوی خواهان را در‌مطالبه اجور ۲۸ ماهه به مبلغ چهارصد و چهل و هشت هزار ریال و مبالغی بابت بهای مصرف آب و برق و تلفن ثابت دانسته و حکم شماره۶۳.۳۸۴-۶۳.۸.۸ را بر محکومیت خوانده به پرداخت مبالغ مزبور صادر نموده است آقای غلامرضا حرب از این حکم فرجام‌خواسته و شعبه ۲۱دیوان عالی کشور در پرونده فرجامی کلاسه ۱۰۳۶.۳۵.۲۱ رأی شماره ۲۱.۵۸۷-۶۴.۶.۳۱ را به این شرح صادر نموده است “از طرف فرجام‌خواه‌اعتراض قانونی و موجهی که مستلزم نقض دادنامه فرجام‌خواسته نسبت به مبلغ ۴۴۸۰۰۰ ریال اجور ۲۸ ماهه از تاریخ ۵۸.۹.۱ تا ۶۱.۱.۱ به قرار‌ماهیانه ۱۶۰۰۰ ریال و مبلغ ………. بابت مصرف آب و برق و تلفن باشد به عمل نیامده و چون حکم فرجام‌خواسته در قسمت‌های فوق مغایرتی با‌قانون و مستندات دعوی ندارد و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی اشکال مؤثری که سبب بی‌اعتباری آن باشد مشهود نیست لذا حکم مزبور به‌استناد صدر ماده ۵۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ابرام می‌شود.”
۴ – در پرونده ۱۵۹۶-۶۲.۱۵۹۷ شعبه دوم دادگاه عمومی اردبیل آقای حاج علی‌اصغر فتح‌العلومی بطرفیت آقای علی‌اکبر شیخ باقری به خواسته تخلیه‌سه دانگ مشاع حمام مردانه و زنانه استیجاری و مطالبه مبلغ یک میلیون و هفتصد و بیست و هشت هزار ریال اجور معوقه ۹ ساله اقامه دعوی نموده‌است دادگاه پس از رسیدگی دعوی تخلیه سه دانگ حمام مردانه و زنانه را به علت مشاع بودن آن صحیح ندانسته و رد کرده و راجع به مطالبه اجور با‌توجه به رسیدهای مستأجر خواهان را در مطالبه مبلغ شصت و چهار هزار ریال ذیحق دانسته و مازاد از این مبلغ به شرح حکم شماره۱۶۱۷-۶۳.۸.۹.۱۶۱۶ خواهان محکوم به بی‌حقی گردیده است آقای حاج علی‌اصغر فتح‌العلومی از این حکم فرجام‌خواسته و شعبه ۲۵ دیوان عالی‌کشور در پرونده فرجامی کلاسه ۲۵.۸۶۲.۲۱ رأی شماره ۲۵.۱۷۹-۶۴.۳.۱۶ را به این شرح صادر نموده است “فرجام‌خواهی راجع به قسمت اول‌حکم فرجام‌خواسته که مربوط به درخواست تخلیه محل مورد ترافع است با توجه به مقررات ماده ۲۶ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ رد‌می‌شود راجع به قسمت دوم حکم فرجام‌خواسته مطالبه اجور با توجه به مجموع محتویات پرونده و این که ایراد و اعتراض موجهی به عمل نیامده و‌در رس یدگی نیز اصول و قواعد دادرسی رعایت شده حکم فرجام‌خواسته در قسمت موصوف نتیجتاً ابرام می‌شود”. به طوری که ملاحظه می‌شود شعب ۲۲ و ۲۳ دیوان عالی کشور احکام دادگاههای عمومی در دعوی مطالبه اجور اماکن استیجاری به خواسته بیش از‌دویست هزار ریال را قابل رسیدگی فرجامی ندانسته و به استناد ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قرار رد دادخواست فرجامی صادر‌کرده‌اند ولی شعب ۲۱ و ۲۵ دیوان عالی کشور این نوع احکام را قابل فرجام شناخته و حکم صادر نموده‌اند و بالنتیجه راجع به قابل فرجام بودن احکام‌دادگاههای عمومی و استنباط از ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در موارد مشابه آراء متهافت صادر گردیده است لذا به استناد ماده‌واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ تقاضای طرح موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور می‌شود تا تصمیم مقتضی اتخاذ گردد.
معاون اول ریاست دیوان عالی کشور – فتح‌الله یاوری
جلسه وحدت رویه
به تاریخ روز سه شنبه: ۱۳۶۴.۸.۱۴ جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله سید عبدالکریم موسوی اردبیلی رییس دیوان‌عالی کشور و با حضور آیت‌الله سیدمحمد موسوی خوئینی‌ها دادستان کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب کیفری و‌حقوقی دیوان عالی کشور تشکیل گردید. پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده آیت‌الله سیدمحمد موسوی‌خوئینی‌ها، دادستان کل کشور مبنی بر: “فیمابین ماده ۲۶ از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۵۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی‌تعارضی ملاحظه نمی‌شود و اصولاً مطالبه اجور معوقه مشمول موضوع ماده ۲۶ نیست.” مشاوره نموده و اکثریت قریب به اتفاق بدین شرح رأی‌داده‌اند:
ردیف: ۱۰۵.۶۴رأی وحدت رویه شماره: ۲۳-۱۳۶۴.۸.۱۴
بسمه تعالی
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظر به این که دعوی مطالبه اجور معوقه اماکن استیجاری از دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نمی‌باشد و از شمول ماده ۲۶ قانون مزبور خارج است بنابراین آراء شعب ۲۱ و ۲۵ دیوان عالی کشور که دادخواست فرجامی از احکام نخستین دادگاههای عمومی حقوقی در دعاوی به خواسته بیش از دویست هزار ریال اجور معوقه اماکن استیجاری را بر این مبنا پذیرفته و رسیدگی نموده‌اند صحیح و منطبق با موازین تشخیص‌می‌شود. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.