رأی شماره ۵۶۵ مورخ ۱۸/۴/۱۳۷۰
در مورد لزوم حضور مستأجر کل در جریان دعوی در مواردی که از‌طرف موجر علیه مستأجر جزء اقامه دعوی می‌شود
ریاست محترم دیوان عالی کشور احتراماً به استحضار می‌رساند: یکی از وکلای دادگستری طی نامه ارسالی به دادسرای دیوان عالی کشور اشعار داشته که دادگاههای حقوقی یک در‌موارد مشابه آراء مختلف صادر نموده‌اند و درخواست طرح موضوع را در هیأت عمومی نموده است اینک خلاصه جریان پرونده‌ها معروض می‌گردد.
۱ – به حکایت پرونده ۱۶۲.۶۷ آقای رجب چینی‌چیان و عده دیگر دادخواستی علیه آقای مرادخان به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه‌اسناد و تنظیم سند اجاره به دادگاه حقوقی ۲ تهران تسلیم و توضیح داده که مرحوم حسین صفایی مستأجر شش دانگ محوطه محصور ساخته شده در‌پلاک شماره ۲۵۱ فرعی از ۲۳۹۸ اصلی واقع در بخش ده تهران مشتمل بر محوطه انبار و تعمیرگاه دکاکین متعدد بوده و به موجب سند اجاره برای مدت‌دو سال از اول فروردین ماه ۵۲ در اجاره داشته و طبق مندرجات سند مورد بحث اجازه داشته انبار و مغازه‌های داخل محوطه گاراژ را برای مدت اجاره‌به دیگران اجاره دهد مستأجر موصوف طبق اختیار حاصله دو باب از مغازه‌های استیجاری را به خوانده واگذار نموده بنا به تجویز ماده ۱۰ قانون موجر‌و مستأجر به علت انقضای مدت اجاره تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره با اجاره ماهیانه ۲۵۰۰۰ریال دارد، پس از وصول دادخواست و ثبت و تعیین وقت سرانجام به موجب دادنامه شماره ۴۴۳-۶۶.۷.۲۱ با این استدلال که بدون دخالت مستأجر‌کل رسیدگی به دعوی وجاهت ندارد و اقدام در این زمینه ممکن است به حقوق مکتسبه مستأجر کل لطمه وارد نماید خصوصاً این که در شرایط فعلی‌فقط قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ به قوت خود باقی بوده و سایر قوانین در این زمینه لازم‌الرعایه نیست دعوی را به کیفیت مطروحه‌قابل استماع ندانسته و از این رأی پژوهش‌خواهی شده که شعبه ۱۸ دادگاه حقوقی یک تهران به موجب دادنامه ۲۱۲-۶۷.۵.۲۴ قرار صادره از دادگاه‌بدوی را تأیید کرده است.
۲ – به حکایت پرونده ۷۶.۳۴۰.۶۶ آقای چینی‌چیان و شرکاء دادخواستی علیه آقای ایلیا یعقوبی و آپریم به خواسته الزام آنان به تنظیم سند رسمی‌تسلیم و ضمن دادخواست توضیح داده است مرحوم حسین صفایی به موجب سند اجاره شماره ۷۵۷۶۰-۵۶.۳.۲۵ صادره از دفتر ۱۲۲ تهران‌ششدانگ محوطه گاراژ را در اجاره داشته و با اختیاری که داشته دو باب از مغازه‌های مورد اجاره را به خواندگان به مدت دو سال اجاره داده و با انقضای‌مدت اجاره تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان به تنظیم سند اجاره به ماهیانه ۲۵۰۰۰ ریال برای هر باب دارد، پس از وصول دادخواست و رسیدگی‌سرانجام به مدت دادنامه ۴۷۸ با این استدلال که طبق رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور فقط مقررات مالک و مستأجر مصوب سال ۵۶ حاکم بر‌قضیه می‌باشد و بدون دخالت مستأجر کل اخذ تصمیم قانونی میسور نیست دعوی خواهانها را به کیفیت مطروحه قابل استماع ندانسته و از این حکم‌پژوهش‌خواهی شده و شعبه ۷ دادگاه حقوقی یک به موجب دادنامه ۲۳۸-۶۷.۴.۱۴ با این استدلال که مستأجر کل به علت انتقال ملک به غیر سمتی‌ندارد با توجه به مفهوم قسمت آخر ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ اعتراض را وارد تشخیص و با فسخ قرار صادره پرونده را برای‌رسیدگی ماهوی اعاده داده است.
۳ – به موجب پرونده دیگری آقای چینی‌چیان و شرکاء دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند اجاره علیه آقای اسماعیلی تسلیم و بشرح دو پرونده‌مذکور بیان ادعا نموده است و دادرس دادگاه حقوقی دو پس از رسیدگی دعوی خواهانها را به کیفیت مطروحه که مستأجر کل طرف دعوی قرار نگرفته‌اظهار نظر به عدم استماع دعوی نموده و بر اثر پژوهش‌خواهی دادگاه شعبه ۳۷ حقوقی یک تهران به موجب دادنامه شماره ۳۶۴- ۶۶.۱۰.۲۶ به این‌استدلال که مدت اجاره منقضی شده با فسخ قرار صادره پرونده را برای رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده نموده است، بنا به مراتب بشرح ذیل اظهار‌نظر می‌نماید. نظریه – همانطور که ملاحظه می‌فرمایید در موضوع مشابه از شعب ۷ و ۳۷ دادگاه حقوقی یک از یک طرف و شعبه ۱۸ دادگاه حقوقی یک از طرف‌دیگر آراء مختلف صادر گشته است، بنا به مراتب به استناد ماده ۳ قانون اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب یکم مرداد ماه ۱۳۳۷ تقاضای‌طرح در هیأت عمومی دیوان عالی کشور جهت اتخاذ رویه واحد دارد.
معاون اول دادستان کل کشور – حسن فاخری
جلسه وحدت رویه
به تاریخ روز سه شنبه ۱۳۷۰.۴.۱۸ جلسه وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله مرتضی مقتدایی رییس دیوان‌عالی کشور و با حضور حضرت‌آیت‌الله سید ابوالفضل موسوی تبریزی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤساء و مستشاران شعب حقوقی و‌کیفری دیوان عالی کشور تشکیل گردید. پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده حضرت آیت‌الله سید ابوالفضل موسوی تبریزی دادستان کل کشور مبنی بر”در صورتی که مستأجر کل فقط از مالک بدون پرداخت وجهی به عنوان سرقفلی ملک را اجاره کرده باشد پس از تمام شدن مدت اجاره هیچ گونه حقی‌نسبت به مورد اجاره ندارد و اگر مستأجر کل به مالک سرقفلی داده، یا در یکی از مغازه‌ها، خود کار می‌کرده، نسبت به آن مورد حق سرقفلی دارد و‌شرکت او در دعوی ضروری است، بنابراین دادگاهها حسب مورد باید اقدام به صدور حکم مقتضی نمایند.” مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی‌داده‌اند.
رأی شماره ۵۶۵-۱۳۷۰.۴.۱۸
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
در دعوی موجر علیه مستأجر جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره‌نامه که به استناد ذیل ماده ۱۰ قانون روابط موجر مستأجر مصوب دوم خرداد ماه۱۳۵۶ اقامه می‌شود طرف دعوی قرار دادن مستأجر کل هم در مواردی ضرورت دارد که برای احراز رابطه استیجاری فیمابین مستأجر جزء و مستأجر کل و قطع رابطه استیجاری مستأجر کل با موجر لازم باشد بنابراین آراء شعب ۷ و ۳۷ دادگاه حقوقی یک تهران که با احراز قطع رابطه مستأجر کل با موجر‌صادر شده در حدی که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود. این رأی بر طبق ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.